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株洲市二手房买卖学问多 有钱也别太任性了

  又到岁末,不少返乡置业的市民逐渐开始出现在售楼部和二手房中介店铺中。由于地理位置、社区成熟度及生活配套等方面的优势,部分市民倾向于购买二手房,于是株洲二手房市场开始出现复苏迹象。但实际上,二手房交易较新房而言更为复杂,可谓是处处有机关,购房一不小心就会被暗器所伤。为此,记者特意整理了市民在房周刊微信上针对购置二手房所提出的问题,并咨询了专业人士对相关问题进行解答。

  购置二手房最重要的是确认产权。比如说产权证上的房主与接洽的卖主是否是同一人;产权证上标明的面积与实际面积是否有较大的差距;此外,如果购买的是安置房,由于诸多历史遗留问题,房产证和土地证未必能够到位,所以购房者最好到房产局、国土资源局进行了解。

  与新房不同,二手房存在房龄长短的问题,这往往容易被年轻购房者忽视。房龄直接关系到能否顺利申请到商业或公积金住房贷款,所以,买房的时候弄清楚实际房龄很重要。

  近日,市民王先生想把乡下的父母接到市里来住,看中了一套126㎡的二手房。中介公司告诉王先生该房是2003年建成的,由于王先生对房子的位置、价格都比较满意,看完房第二天就和中介公司签订了合同,并付了1万元中介费。

  本以为不久就可以全家其乐融融住在一起,但中介公司却告诉王先生贷款办不下来。“跟中介公司签合同前我就说了,将近40万的房款我只能首付15万,剩下的走商业贷款。中介公司说没有问题,并且会帮我代办手续我才签的合同。但是现在他们告诉我贷款只能申请15万元,于是就有一个10万的缺口。” 记者了解到,贷款缩水的原因是该房产实际是在1996年建成的,已有18年的房龄,这样的“大龄”房产很难申请到大额贷款。

  首付款从15万元一下变成25万元,多出的10万元让王先生放弃了这套房子,同时还有可能要承担违约金。王先生觉得很气愤:“说的明明是2003年,无端却多出来7年房龄,中介公司没弄清情况,错误却要我承担。”

  针对王先生的遭遇,本报法律顾问聂炜表示,在签订二手房购买合同时,购房者最好把房龄、房屋竣工验收备案后交付使用的时间、土地使用年限等都备注在合同上,以便于上述项与实际情况有出入时,购房者有证可循。

  同时,一位资深二手房中介经理表示,对房源情况有质疑时,最好去购房所在小区找居民了解情况,多问老人和所购住宅附近的邻居,看房屋情况是否和中介人员及买主说的一致。

  二手房在申请贷款时,如果该套房产是购买人的首套房,则需首付3成。通常在申请二手房商业贷款时,银行要先对房产进行价值评估。据银行工作人员介绍,通常理解的首付3成就是房款的0.3倍,但在二手房贷款时并不是这样。房产的最高贷款额度是通过取合同价和评估价之间的低值为基础,再乘以0.3后得出来的。而通常情况下,二手房评估价都低于市场价,评估价多为市场价值的85%左右。

  比如说一套市场价45万元的二手房,如果按照85%左右的市场价值计算,评估价则为38万元左右。这时银行就会按38万元为基础,按首付3成计算,则首付款为11.4万元。但实际上,房屋的成交价格是45万元,所以估价与成交价之间产生了7万元的差额也要被附加到首付款中,也就是说首付款并不是通常理解的45万元的0.3倍即13.5万元,而是38万元的0.3倍再加上估价与成交价之间的7万元差额,即18.4万元。

  中介公司工作人员介绍,银行是委托专业的评估机构对房产进行评估的。所以购房者在购置二手房之前,可以先在网络上对意向房产进行估计,然后计算出实际首付款,看看是否在自己的承受范围之内。记者了解到,目前有很多二手房网站都设有在线评估的服务,业主只需在网上发布房屋详细信息,包括楼盘名称、物业类型、建筑年代、所在楼层、总楼层、朝向、建筑面积、房型、装修信息等,就会得到一个预测值。不过网络上的评测机构水平资质良莠不齐,最后多咨询几个机构,以此作为参考数据。

  除此之外,记者咨询业内人士后得知,二手房买卖还需缴纳税费,包括契税、营业税、个人所得税等。以一套45万元的二手房为例,如果出售的住房未满5年,并且卖家并不只有这一套房产,各类税费合计36000元左右。其中包括房款总额5.55%的营业税,房款总额1%的个人所得税。虽然这两项税费理应由卖方承担,但普遍都被转移到房款中去了。

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